สำหรับการเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมือสองสักหนึ่งหลัง มีอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ว่าเราจะซื้ออยู่เองหรือซื้อลงทุนนั่นคือ การตรวจดูสภาพ ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้อครับโดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านมือสอง ก็อย่างที่ทุกคนรู้กันครับว่ามีทั้งข้อดีที่ว่าเราอาจได้ทรัพย์สินที่ราคาต่ำกว่าตลาด

แต่ถ้าเราเลือกไม่เป็น ไม่รู้จักวิธีการตรวจดูบ้านขั้นพื้นฐาน เราก็อาจได้บ้านสภาพไม่ดีมาเป็นเจ้าของ และต้องเสียทั้งเงินและเวลาในการรีโนเวตต่อเติมซ่อมแชมบ้าน สุดท้ายบวกลบแล้วอาจได้ราคาแพงกว่าคนที่ซื้อบ้านทั่วไปก็เป็นได้ไม่ใช่เฉพาะบ้านมือสองที่มักพบปัญหาเรื่องสภาพห้องหรืออาคาร ทรัพย์สินมือหนึ่งที่ซื้อกันตรง ๆ จากเจ้าของโครงการก็มีตำหนิ (Defect) ได้ด้วยเหมือนกัน

สิ่งที่แตกต่างคือ ทรัพย์สินมือสองเวลาเราลงพื้นที่ไปดู เราสามารถตรวจเซ็กตำหนิต่าง ๆเหล่านั้นได้เลยครับว่าตัวบ้านที่ผ่านแดด ผ่านหนาว ผ่านฝนมาเป็นระยะเวลา 4-5 ปี (หรือมากกว่านั้น) มาวันนี้มีอะไร มีปัญหาหรือไม่ ในขณะที่บ้านมือหนึ่งมาใหม่ ๆ สวย ๆ อาจต้องอยู่อาศัยไปสักพักจึงจะเริ่มเห็นปัญหา

ดังนั้น ไม่ว่าจะซื้อทรัพย์สินแบบไหน เรามีหน้าที่ต้องตรวจสอบสภาพบ้านหรือคอนโดมิเนียมให้เป็น ทั้งนี้ “การตรวจสภาพชั้นพื้นฐาน” เป็นสิ่งที่คนทั่วไปสามารถฝึกได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นนายช่างหรือวิศวกรก็เรียนรู้กัน

1.งานโครงสร้างหลัก (Main Structure)

ส่วนนี้เป็นส่วนที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจเลยครับ ไม่ว่าข้อเสนอขายบ้านจะให้ส่วนลดมากแค่ไหน อยู่ในย่านทำเลดีแค่ไหน แต่ถ้าตรวจแล้วเจอปัญหาโครงสร้าง เช่น โครงสร้างหลักเสียหาย แนะนำให้หลีกเสี่ยงการลงทุนแล้วมองหาบ้านหลังใหม่ได้เลยครับ

เพราะงานโครงสร้างต้องใช้ทั้งผู้เชี่ยวชาญในการแก้ไขซ่อมแซมและใช้งบประมาณที่ค่อนข้างสูง (ถึงสูงมาก) โดยส่วนของโครงสร้างที่เราต้องพิจารณา ประกอบด้วย

1.1 งานพื้นและฐานราก

ปัญหาฐานรากหรือปัญหาพื้นทรุดตัวเป็นปัญหาที่มักจะพบเจอเป็นส่วนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบ้านที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป ต้องบอกว่าการทรุดตัวของดินเป็นเรื่องปกติที่จะเกิดขึ้นได้อยู่แล้ว ยิ่งพื้นที่ที่เป็นชั้นดินอ่อน เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ประเด็นก็คือถ้าเกิดบ้านที่เราไปซื้ออายุยังไม่มาก เช่น 4-5 ปี แต่พอเราไปดูหน้างานแล้วเห็นพื้นทรุดเป็นโพรงขนาดใหญ่ มีช่องว่างขนาดใหญ่ หรือพื้นทรุดเยอะแบบที่เรารู้สึกไม่โอเคผมก็แนะนำให้หลีกเลี่ยงบ้านหลังนั้นไปก่อนครับ

หมายเหตุ : ขอทำความเข้าใจนะครับว่า รายการตรวจที่เราถึงกันต่อจากนี้ เป็นแนวทางที่ผมใช้ตัดสินใจในการซื้อ ไม่ใช่แนวทางในการ ซ่อมแชม ดังนั้น ถ้าใครปัญหาไหนที่มีแนวทางแก้ไขหรือรับสภาพได้ ก็สามารถใช้วิจารณญาณของตัวเองในการตัดสินใจลงทุนได้เลยครับ

ถัดเข้ามาในตัวบ้าน อยากให้ทุกคนลองสังเกตวัสดุที่ใช้ปูพื้นครับบ้านโดยทั่วไปจะใช้กระเป็องปูพื้น ที่อยากให้สังเกตคือ พื้นกระเบื้องปูได้มาตรฐานหรือไม่ มีจุดไหนที่มีอาการบวม แตก หรือกลวงบ้างหรือเปล่า

ง่าย ๆ ที่ผมชอบใช้คือลองเอาเท้าเคาะเบา ๆ เวลาเดินสำรวจดูได้ครับ ถ้ากระเบื้องแผ่นไหนกลวงเราจะสัมผัสได้แน่นอน

หรือถ้าพื้นทำด้วยแผ่นไม้ลามิเนตหรือปาร์เกต์ จุดที่ต้องสังเกตคือพื้นไม้เทียมมีอาการบวมและโป่งพองหรือไม่

ทำใมเราถึงต้องควรดูพื้นในบ้านด้วย เพราะถึงแม้ว่าปัญหาเรื่องกระเบื้องหรือชั้นลามิเนตจะไมใช่ปัดูหาโครงสร้างหลัก แต่ถ้าต้องรื้อถอนหรือติดตั้งก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายสำคัญที่เราต้องนำมาประเมินในการใจซื้อบ้านด้วยครับ

1.2 เสาและคาน

ถ้าใครนึกภาพไม่ออกว่าเสาและคานมีหน้าที่อะไร ผมให้นึกภาพว่าเสาและคานเปรียบเหมือนกระดูกสันหลังของบ้านครับ ที่บ้านสามารถคงรูปอยู่ได้ เพราะเสาและคานคอยช่วยรับน้ำหนักของบ้านไว้นั่นเอง

ในการตรวจสภาพบ้าน ถ้าพบเสาหรือคานมีรอยแตก (Crack) เป็นแนวยาวเห็นชัดเจน คำแนะนำเดียวของผมคือ หลีกเสี่ยงบ้านหลังนั้นดีกว่าครับ เพราะการแก้ไขโครงสร้างทั้งเสาและคานไม่ใช่งานเล็กๆเลย

ถ้าเราไม่ใช่วิศวกรหรือช่างที่มีความรู้ แนะนำว่าเอาเวลาที่ต้องมานั่งปวดหัวแก้ปัญหาไปหาทรัพย์สินใหม่ที่ไม่ต้องซ่อมแซมมากดีกว่าครับ

1.3 หลังคาและฝ้า

อีกหนึ่งปัญหายอดฮิตของบ้านคือ ปัญหาหลังคามีการรั่วซึมตามรอยต่อต่าง ๆ ดังนั้นการตรวจดูรอยรั่วซึมบนฝ้าเพดาน จึงเป็นสิ่งที่ต้องทำเลยนะครับ คิดภาพตามว่าถ้าบ้านอายุสัก 5 ปี เขาต้องผ่านฝนมาแล้วตั้งกี่ครั้ง ดังนั้นถ้ามีรอยรั่วซึม เราต้องเจอหลักฐานอย่างแน่นอนครับ วิธีการก็ไม่ได้ยากอะไร เราสามารถสังเกตได้จากรอยคราบน้ำบนฝ้าได้เลย

2.งานระบบ M&E (Mechanical and Electrical Engineering)

ถัดจากโครงสร้างเราก็ต้องมาดูที่งานระบบ MBE (Mechanical and Electrical Engineering) ภายในตัวบ้าน ซึ่งโดยหลักจะแบ่งเป็น 2 ส่วนคือ

2.1 งานสุขาภิบาล

ฟังแล้วอย่าเพิ่งรีบตกใจไปนะครับว่า จะไปตรวจได้ยังไง เราไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญสักหน่อย อย่างที่ผมบอกไปครับว่า เราใช้วิธีในการ “ตรวจเช็กเบื้องต้นเท่านั้นว่ามีปัญหาอะไรไหม” เช่น ห้องน้ำสามารถระบายน้ำดีไหม ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำใช้งานได้ปกติไหม

2.2 งานไฟฟ้า 

ระบบไฟฟ้าภายในบ้าน รวมถึงเบรกเกอร์สามารถใช้งานได้ตามปกติไหม เบื้องต้นลองสังเกตประมาณนี้ก็พอแล้วครับ

3.ความสวยงาม (Exterior)

งานส่วนนี้จะเป็นส่วนที่ผมไม่ค่อยกังวล เพราะงานความสวยงามภายนอก เช่น สีรอบตัวบ้านที่มีการหลุดลอก มีเชื้อรา หรือบริเวณภายนอกบ้านที่มีตันไม้ขึ้นรกรุงรัง งานทั้งหมดที่ว่ามานี้ถึงแม้ว่าจะทำให้บ้านดูโทรมดูเก่าอย่างมาก แต่ความจริงแล้วการแก้ไขทำได้ไม่ยากครับ และงบประมาณก็ไม่แพงอีกด้วย

ส่วนสีรอบตัวบ้านก็มีการหลุดลอกและขึ้นเชื้อรา เนื่องจากอายุบ้านก็ไม่ใช่น้อยแล้วครับ ถึงแม้จะดูเหมือนงานใหญ่ แต่ความจริงการแก้ปัญหาก็แค่เรียกคนมาช่วยกันจัดการวัชพืชและต้นไม้รอบหมดเกลี้ยง หลังจากนั้นก็เทพื้นปูนเพื่อจบปัญหาเรื่องหญ้าหรือวัชพีชจะขึ้นในอนาคต สีรอบตัวบ้านก็ให้ช่างมาทาสีใหม่ แก้ปัญหาได้ง่ายแค่นี้ก็ทำให้บ้านที่เราจะซื้อดูใหม่อีกครั้งซื้อมาแล้วตกแต่งให้สวยงาม

#ตรวจสอบ Checklist ตรวจบ้าน แล้วยังไงต่อ?

อย่างที่บอกไปครับว่าการตรวจสภาพบ้านในวันที่ลงพื้นที่ว่า “ถ้าเราได้เป็นเจ้าของบ้านหลังนี้แล้ว เราต้องทำอะไรกับบ้านหลังนี้บ้าง”

โดยส่วนตัว ผมจะเน้นที่เรื่องโครงสร้างหลักของตัวบ้าน เช่น พื้น คาน เสา เพดาน และฝ้า ขอให้โครงสร้างเหล่านี้อยู่ในสภาพสมบูรณ์

ไม่มีตำหนิขั้นรุนแรง แบบนี้ถือว่าใช้ได้แล้วครับ ตรงกันข้าม หากโครงสร้างหลักของบ้านมีปัญหา ในมุมของนักลงทุนหรือคนซื้อ ผมแนะนำให้หลีกเลี่ยงครับ ให้เราลองไปหาบ้านสภาพดีกว่านี้หน่อย ราคาอาจจะเพิ่มไปอีกนิด แต่อาจได้ทรัพย์สินที่ตอบโจทย์การลงทุนมากกว่า ก็น่าจะดีกว่าครับ

ส่วนปัญหาเรื่องความสวยงามภายนอกตัวบ้าน ผมมองว่าเป็นปัญหาที่สามารถแก้ได้สบายมาก เราสามารถจำกัดงบประมาณให้อยู่ในระดับที่เราจัดการได้

#เคล็ดลับในการประเมินราคา

เคล็ดไม่ลับอย่างง่ายในการประเมินค่าซ่อมแซมหรือรีโนเวตก่อนที่ซื้อบ้าน ที่ผมอยากแนะนำให้เราทุกคนทำกันในวันลงพื้นที่ดูทรัพย์สินได้แก่

1.สำรวจตามเช็กลิสต์ก่อนหน้านี้ที่ผมเล่าให้ฟังให้ครบว่า บ้านอยู่ในสภาพที่เหมาะสำหรับซื้อไหม?

• โครงสร้างหลัก (Main Structure) พื้น คาน เสา และหลังคา
• งานระบบ M&E (Mechanical and Electrical Engineering)
• ระบบไฟฟ้าและน้ำประปา
• ความสวยงาม (Exterior) สีและสภาพโดยรวม

2.หลังจากดูครบถ้วนแล้ว ให้ลิสต์รายการปัญหาออกมาเป็นข้อ ๆ เลยครับว่า ถ้าเราซื้อบ้านหลังนี้มีอะไรที่เราต้องแก้ไขบ้าง นอกเหนือจากจดแล้ว ผมแนะนำว่าให้ถ่ายภาพหรือถ่ายวิดีโอเก็บไว้ทั้งหมดด้วยนะครับ อันนี้สำคัญมากเลยนะ จะได้ไม่ลืม

3.หลังจากที่ดูบ้านเสร็จแล้วเมื่อแยกย้ายกับคนขาย แนะนำว่าให้เราเอาปัญหาทั้งหมดไปปรึกษาและสอบถามราคากับช่างหรือผู้รับเหมาดูครับว่า ถ้าต้องซ่อมตามรายการที่เราลิสต์มา จะต้องเสียค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่าไหร่

คำใช้จ่ายที่ช่างตีราคามาอาจจะไม่ถูกต้อง 100 เปอร์เซ็นต์ แต่จะทำให้เรารู้งบประมาณคร่าว ๆ เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจได้ ยังไงลอนวทางไปปฏิบัติกันดูนะครับ เสียเวลาหน่อย แต่รับรองว่าได้ตัวเลขสำคัญประกอบการตัดสินใจอย่างแน่นอนครับ

• หนังสือ : เกมเศรษฐี ลงทุนให้รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์
• ผู้แต่ง : โค๊ชหนุ่ม จักรพงษ์ เมษพันธุ์
• สั่งหนังสือได้ที่ : https://atth.me/go/EtAlK2e6

———————————–

• คลิปวีดีโอความรู้อสังหาริมทรัพย์
• [สรุป+ไอเดีย] การเงินของ พ่อรวยสอนลูก
• สร้าง Passive Income สไตล์มนุษย์เงินเดือน [ฉบับละเอียด]
• [แชร์เทคนิค+How to] เริ่มต้นทำงาน ออมเก็บเงินอย่างไรให้ได้ 100,000 บาท ไวๆ
• E-Book แนะนำ เส้นทางสู่เศรษฐีเงินล้านอัตโนมัติ